Wann wird eine Wohnung zur Werkswohnung?

Eine Wohnung wird zur Werkswohnung, wenn das Arbeitsverhältnis der Anlass des Abschlusses des Mietvertrages ist. Der Arbeitgeber vermietet die spezielle Wohnung ausschließlich an Mitarbeiter. Miet- und Arbeitsvertrag sind zwar rechtlich eigenständige Verträge, allerdings aneinandergekoppelt. Diese Koppelung führt nicht dazu, dass die Beendigung des einen Vertrags das Ende des anderen bedingt. Beide Verträge müssen voneinander unabhängig gekündigt werden.

Ist die Vermietung von Wohnraum an ein Arbeitsverhältnis gebunden, verfügt der Vermieter über ein Sonderkündigungsrecht, das zehn Jahre nach Mietbeginn endet. Danach besteht nur die Möglichkeit einer Kündigung nach allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Ein langjähriger Mitarbeiter muss also nicht fürchten, dass ihm nach Ende des Berufslebens die Wohnung gekündigt wird.

Der Mieter/Mitarbeiter erhält steuerlich einen geldwerten Vorteil, wenn eine Wohnung vergünstigt zur Verfügung gestellt wird. Nach § 8 Absatz 2 Satz 12 Einkommensteuergesetz (EStG) erfolgt unter zwei Voraussetzungen keine Besteuerung des geldwerten Vorteils: Der Mitarbeiter zahlt mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete inklusive Nebenkosten, darüber hinaus beträgt die Miete pro Quadratmeter ohne Nebenkosten maximal 25 Euro, wovon primär Luxuswohnungen an hochpreisigen Standorten betroffen wären.

Miete regelmäßig anpassen

Um diese Vorgabe einzuhalten, müssen Vermieter regelmäßig einen Vergleich vornehmen und die Miete entsprechend dem Mietspiegel anpassen. Potenzielle Mitarbeiter/Mieter sollten im Vorfeld darauf hingewiesen werden, dass die erstmalig vereinbarte Miete nicht unverändert beibehalten werden kann.

Steuerrechtlich sind Wohnungen in sich geschlossene Einheiten, mit Kochgelegenheit oder Küche und Toilette oder Bad. Ein-Zimmer-Appartements gelten damit bereits als Wohnung. Zimmer für Aushilfen/Auszubildende, die Bad und Küche mit anderen gemeinsam nutzen, fallen unter die Kategorie der Unterkunft. Eine Unterkunft ist steuerlich mit dem Sachbezugswert anzusetzen, der jährlich angepasst wird. Stellt der Gartenbauer eine solche Unterkunft kostenlos zur Verfügung, unterliegen 2024 monatlich 278 Euro der Besteuerung. Für Jugendliche und Azubis setzt das Finanzamt monatlich 236,30 Euro an. Bei einer verbilligten Überlassung ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Sachbezugswert und der vom Mitarbeiter entrichteten Miete steuerpflichtig. Kann der Arbeitgeber belegen, dass der niedrigere Wert ortsüblich ist, kann dieser angesetzt werden. Der Vermieter sollte allerdings die Begründung der Miethöhe schriftlich dokumentieren, eventuell durch den Einbezug eines externen Experten oder eines Maklers.

Bei einer Vermietung an Angehörige reichen 50 Prozent des Vergleichswertes zur Sicherung des vollen Werbungskostenabzugs aus. Allerdings muss dem Finanzamt mittels einer Ertragsprognose dargelegt werden, dass sich über die voraussichtliche Nutzungsdauer der Wohnung ein Totalüberschuss ergibt.

Bei der nachfolgenden Berechnung wird davon ausgegangen, dass der Erwerb und die Vermietung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vergleichsweise rentabel wie andere Anlageformen sind,es irrelevant ist, ob der Gartenbauer mit seinen Finanzmitteln eine Wohnung oder ein Haus erwirbt/erbaut und vermietet oder andere Investitionen tätigt.